Als Vermieter von Kurzzeitunterkünften in Österreich haben Sie die Möglichkeit, viele Ihrer Betriebskosten steuerlich abzusetzen. Dies reduziert Ihre Steuerlast und macht die Vermietung wirtschaftlicher. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, welche Kosten im Rahmen der Kurzzeitvermietung von der Steuer absetzbar sind und wie Sie diese korrekt in Ihrer Steuererklärung angeben.
1. Betriebskosten für die Immobilie
Die Betriebskosten, die durch die Nutzung der Immobilie entstehen, können als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Vermietung eine Einkommensquelle darstellt. Dies gilt sowohl für Eigentümer als auch für Mieter.
Absetzbare Betriebskosten umfassen:
Miete: Falls Sie die Unterkunft mieten, können Sie die Mietkosten als Betriebsausgaben geltend machen.
Hypothekenzinsen: Zinsen auf Hypothekendarlehen für die Finanzierung Ihrer Immobilie können ebenfalls abgesetzt werden.
Grundsteuer: Die jährlich anfallende Grundsteuer ist ein absetzbarer Betriebsauswand.
Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die für den ordnungsgemäßen Zustand der Immobilie erforderlich sind, können steuerlich geltend gemacht werden.
Versicherungen: Die Kosten für Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherungen oder andere relevante Versicherungen können abgesetzt werden.
2. Nebenkosten und laufende Betriebskosten
Viele Nebenkosten, die im Rahmen der Vermietung anfallen, können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Diese Kosten entstehen durch den Betrieb der Unterkunft und beinhalten:
Energie- und Heizkosten: Strom, Wasser, Gas und andere Energiekosten, die für die Nutzung der Unterkunft anfallen.
Reinigungskosten: Wenn Sie Reinigungsdienste in Anspruch nehmen oder eine Reinigungskraft beschäftigen, sind diese Ausgaben steuerlich absetzbar.
Hausmeister- und Wartungsdienste: Kosten für den Hausmeisterservice oder regelmäßige Wartungsarbeiten an der Immobilie.
Internet und Telefon: Wenn Sie ein Internetanschluss und Telefon für Ihre Gäste bereitstellen, können Sie auch diese Kosten absetzen.
3. Kosten für die Verwaltung und Buchhaltung
Falls Sie einen Buchhalter oder ein Steuerberatungsunternehmen beauftragen, um Ihre Steuererklärungen oder Finanzunterlagen zu verwalten, können diese Kosten ebenfalls als Betriebsausgaben abgesetzt werden.
Dazu gehören:
Steuerberatungskosten: Gebühren für professionelle Beratung und Unterstützung bei der Steuererklärung.
Buchhaltungssoftware oder Dienstleistungen: Wenn Sie Software oder externe Dienstleister zur Buchführung und Verwaltung Ihrer Einnahmen und Ausgaben verwenden.
Kosten für die Werbung: Ausgaben für die Werbung Ihrer Unterkunft, z. B. für die Nutzung von Plattformen wie Airbnb oder Crew99, sowie für die Erstellung von Webseiten oder Marketingmaterialien.
4. Abschreibungen (AfA) auf die Immobilie
Ein wichtiger steuerlicher Vorteil für Immobilienbesitzer ist die Möglichkeit der Abschreibung (AfA). Sie können den Wert der Immobilie über einen Zeitraum von mehreren Jahren abschreiben und diese Abschreibungen als Betriebskosten geltend machen.
Gebäudeabschreibung: Der Wert des Gebäudes (nicht des Grundstücks) kann über 40 Jahre abgeschrieben werden. Jährlich können Sie 2,5 % des Gebäudewertes als Betriebsausgabe ansetzen.
Ausstattungsgegenstände: Auch Möbel und Ausstattungen wie Betten, Tische, Fernseher und Küchengeräte können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Abschreibung erfolgt je nach Nutzungsdauer der einzelnen Geräte.
5. Kosten für Dienstleistungen und Zusatzangebote
Wenn Sie zusätzliche Dienstleistungen oder Angebote für Ihre Gäste bereitstellen, können auch diese Kosten abgesetzt werden.
Beispiele für absetzbare Dienstleistungen sind:
Frühstück: Falls Sie ein Frühstück anbieten, können die damit verbundenen Kosten für Lebensmittel, Personal und andere Ausgaben abgesetzt werden.
Shuttle-Service oder Transfers: Wenn Sie einen Shuttle-Service für Ihre Gäste bereitstellen, sind diese Ausgaben ebenfalls absetzbar.
Reinigungsmittel und Verbrauchsmaterial: Alle Materialkosten für die Reinigung der Unterkunft und die Bereitstellung von frischen Handtüchern, Bettwäsche oder Toilettenartikeln können als Betriebskosten abgesetzt werden.
6. Fahrzeugkosten und Reisekosten
Falls Sie für die Verwaltung Ihrer Kurzzeitvermietung reisen müssen oder ein Fahrzeug für den Betrieb der Unterkunft verwenden (z. B. für die Anreise zu Ihrer Unterkunft oder den Transport von Gästen), können Sie auch diese Kosten absetzen.
Absetzbare Reisekosten sind:
Fahrtkosten: Kosten für Fahrten zur Unterkunft, zu Besprechungen oder für andere dienstliche Zwecke. Sie können entweder die tatsächlichen Fahrtkosten oder die Kilometerpauschale absetzen.
Hotelkosten und Verpflegung: Wenn Sie für dienstliche Zwecke reisen und unterwegs übernachten müssen, können Sie auch diese Kosten geltend machen.
7. Kosten für Werbung und Online-Marketing
Die Kosten für Werbung und Marketing sind ebenfalls absetzbar, wenn sie der Vermietung Ihrer Unterkunft dienen. Dies umfasst:
Inserate auf Plattformen: Gebühren für das Schalten von Anzeigen auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder anderen Buchungsportalen.
Website und Social Media Werbung: Kosten für die Erstellung und Pflege einer eigenen Webseite sowie für Werbung auf sozialen Medien.
Werbung und Flyer: Kosten für gedruckte Werbematerialien, z. B. Flyer oder Broschüren, können ebenfalls abgesetzt werden.
8. Sonstige Betriebskosten
Einige weitere Kosten, die regelmäßig im Rahmen der Kurzzeitvermietung anfallen, sind ebenfalls absetzbar, wie:
Telefonkosten: Falls Sie geschäftlich das Telefon oder Mobiltelefon für die Verwaltung der Vermietung nutzen.
Bürobedarf: Wenn Sie Büromaterial für die Verwaltung und Organisation Ihrer Vermietung benötigen (z. B. Papier, Druckerpatronen, etc.), können auch diese Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden.
Fazit
Die korrekte Absetzung von Betriebskosten ist ein wesentlicher Bestandteil der steuerlichen Optimierung bei der Kurzzeitvermietung. Stellen Sie sicher, dass Sie alle relevanten Kosten berücksichtigen und ordnungsgemäß dokumentieren. Die wichtigsten absetzbaren Betriebskosten umfassen Mietkosten, Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltungskosten, Abschreibungen und Werbungskosten. Durch eine präzise Steuererklärung können Sie Ihre Steuerlast erheblich senken und Ihre Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung optimieren.
Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass Sie alle steuerlichen Vorteile optimal nutzen.
